A partir de agosto, o limite de referência da taxa de esforço baixa de 50% para 45%. A medida chega numa altura em que comprar casa em Portugal continua a exigir orçamentos cada vez maiores e pretende evitar que o aumento do crédito acompanhe, sem travões, a subida dos preços.

Durante muito tempo, quem começava a procurar casa fazia primeiro as contas ao preço do imóvel. Hoje, há uma conta que deve ser feita ainda antes: quanto é que o banco está efetivamente disposto a financiar?

A partir de 1 de agosto, essa resposta poderá mudar para algumas famílias.

O Banco de Portugal decidiu rever a recomendação macroprudencial aplicada aos novos créditos, reduzindo de 50% para 45% o limite de referência do rácio DSTI, indicador que relaciona as prestações mensais dos empréstimos de uma família com o seu rendimento líquido.

A alteração não significa que todos os créditos passem a estar, sem exceção, limitados a uma taxa de esforço de 45%. Os bancos continuam a dispor de alguma flexibilidade na análise de cada operação. Essa margem, contudo, torna-se menor.

Pode parecer uma alteração pequena. Para quem está a tentar comprar casa no limite do orçamento, não é.

Num agregado com 3.000 euros de rendimento líquido mensal e sem outros empréstimos, por exemplo, 50% representam 1.500 euros e 45% representam 1.350 euros. É apenas um exemplo simplificado — a análise de crédito envolve muitos outros fatores — mas ajuda a perceber a dimensão prática da diferença.

Porque mudar as regras agora?

O momento escolhido pelo Banco de Portugal dificilmente pode ser separado da evolução recente do mercado.

No primeiro trimestre de 2026, os preços da habitação em Portugal estavam 17,8% acima dos registados um ano antes, segundo o Eurostat. Foi o maior aumento de toda a União Europeia, onde a subida média ficou nos 5,1%.

O crédito à habitação também tem vindo a crescer e o valor médio dos novos empréstimos aumentou.

Quando casas mais caras começam a exigir empréstimos maiores, o risco não está apenas no preço dos imóveis. Está também no esforço financeiro que as famílias assumem durante décadas.

É esse risco que o Banco de Portugal procura limitar.

A decisão não significa, porém, que o supervisor esteja a anunciar uma crise ou a considerar inevitável uma queda dos preços. Uma análise publicada pela Reuters em julho colocava Portugal e Espanha sob maior escrutínio devido à rápida valorização dos seus mercados imobiliários, mas sublinhava diferenças relevantes face ao período anterior à crise financeira de 2008.

Há, sobretudo, uma realidade difícil de contornar: Portugal continua a ter falta de casas para a procura existente.

E esse problema não se resolve através das regras do crédito.

O que muda para quem está a pensar comprar?

Muda, antes de mais, a importância de fazer as contas pela ordem certa.

Encontrar uma casa, apaixonar-se pelo imóvel, negociar o preço e só depois procurar financiamento sempre foi arriscado. Num mercado com critérios de concessão de crédito mais exigentes, é ainda mais.

A capacidade de financiamento depende do rendimento, mas também dos restantes créditos do agregado, da idade dos mutuários, do prazo do empréstimo, das taxas de juro e dos testes de esforço aplicados pelo banco, entre outros critérios.

Duas famílias com rendimentos semelhantes podem, por isso, ter capacidades de financiamento bastante diferentes.

Conhecer previamente esse limite permite procurar dentro de uma realidade financeira concreta e, quando surge o imóvel certo, negociar com muito mais segurança.

E a garantia pública para os jovens?

Também aqui convém separar duas questões que nem sempre são bem compreendidas.

Os jovens elegíveis continuam a poder beneficiar da garantia pública para a aquisição da primeira habitação própria e permanente, nas condições previstas no regime, para imóveis até 450 mil euros e para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026.

A garantia pode ajudar a ultrapassar uma das maiores dificuldades de quem compra a primeira casa: reunir o capital próprio necessário para a aquisição.

Mas garantia pública não é sinónimo de crédito garantido.

A instituição bancária continua obrigada a avaliar a solvabilidade do cliente e pode não aprovar a operação. Conseguir financiar uma percentagem maior do valor da casa não significa, por si só, ter rendimentos suficientes para suportar a respetiva prestação.

A alteração agora introduzida pelo Banco de Portugal torna esta distinção ainda mais importante.

Menos crédito significa casas mais baratas?

Seria tentador chegar a essa conclusão. Mas não existem, neste momento, razões suficientes para o afirmar.

É possível que critérios de financiamento mais apertados retirem alguma capacidade de compra ao mercado. Isso poderá moderar a procura em determinados segmentos e, sobretudo, tornar os compradores mais sensíveis ao preço.

Do outro lado da equação continua, porém, o mesmo problema: a oferta permanece insuficiente.

Enquanto houver mais procura do que imóveis disponíveis em determinadas zonas e segmentos, a pressão sobre os preços dificilmente desaparecerá apenas porque os bancos passaram a ser mais prudentes.

O efeito poderá ser outro: aumentar a distância entre os imóveis que chegam ao mercado com um preço adequado e aqueles cujo valor pedido está desfasado da capacidade real dos compradores.

E é aqui que a alteração do crédito também interessa a quem está a pensar vender.

O preço anunciado e o preço possível

Num mercado em valorização, existe uma tentação compreensível de testar valores cada vez mais elevados. Mas o preço de um imóvel não é determinado apenas pelo que o proprietário pretende receber ou pelo valor pelo qual o vizinho decidiu anunciar o seu.

No final, há uma pergunta incontornável: existe procura capaz e disponível para pagar aquele preço?

Se parte dos compradores passar a ter menor capacidade de financiamento, uma avaliação correta do imóvel e a definição do preço de entrada no mercado tornam-se ainda mais importantes.

Um imóvel demasiado caro pode receber visitas e despertar interesse, mas isso não significa que encontre compradores capazes de concluir a operação.

Da mesma forma, para quem compra, um preço anunciado não deve ser confundido automaticamente com o valor real do imóvel.

É precisamente nestes momentos que informação sobre transações, conhecimento da zona, capacidade de negociação e uma análise realista do mercado deixam de ser detalhes e passam a fazer diferença no resultado de uma operação.

Para os investidores, as contas também mudam

As novas regras podem ter outro efeito indireto. Se algumas famílias adiarem a compra de casa, parte dessa procura poderá permanecer no mercado de arrendamento.

Isso não significa, contudo, que qualquer imóvel se transforme num bom investimento.

Num mercado que valorizou tão rapidamente, é ainda mais importante cruzar o preço de aquisição com a renda expectável, localização, procura efetiva, fiscalidade, custos de manutenção, financiamento e rentabilidade líquida.

Comprar porque os preços têm subido não é, por si só, uma estratégia de investimento.

O imóvel certo, comprado pelo preço errado, pode continuar a ser um mau negócio.

Um mercado que vai exigir decisões mais informadas

A alteração anunciada em julho não fecha a porta ao crédito à habitação, nem significa que comprar casa deixe de fazer sentido.

Mostra, isso sim, que o mercado português chegou a um ponto em que a evolução dos preços, a capacidade financeira das famílias e o crescimento do crédito precisam de ser observados em conjunto.

Para quem compra, significa saber primeiro até onde pode ir.

Para quem vende, perceber quanto vale realmente o imóvel e quem tem capacidade para o comprar.

Para quem investe, distinguir valorização passada de rentabilidade futura.

O imobiliário português continua a oferecer oportunidades, mas um mercado mais caro e um financiamento mais exigente deixam menos espaço para decisões mal preparadas.

Em 2026, encontrar um imóvel continua a ser importante. Saber se é o imóvel certo, ao preço certo e para o comprador certo tornou-se ainda mais importante.

Fontes

Banco de Portugal / Portal do Cliente Bancário — informação oficial sobre avaliação da solvabilidade, recomendação macroprudencial e garantia pública no crédito à habitação para jovens.

Eurostat — House prices up by 4.7% in the euro area, 2 de julho de 2026. Dados relativos ao primeiro trimestre de 2026: Portugal registou uma subida homóloga dos preços da habitação de 17,8%, face a 5,1% no conjunto da União Europeia.

RTP / Lusa — Banco de Portugal aperta regras para quem pede crédito à habitação ou ao consumo, 2 de julho de 2026.

ECO — Banco de Portugal aperta regras do crédito a partir de agosto, 2 de julho de 2026.
Reuters — Spain, Portugal step up scrutiny of soaring property markets, 6 de julho de 2026. Análise da evolução dos mercados imobiliários português e espanhol, crédito, preços e desequilíbrio entre procura e oferta.